İrfan Aşçıoğlu, ”Selenium dünya markası olma yolunda hızla ilerliyor”

Değerli okuyucularımız röportajımızda Aşçıoğlu İnşaat Yönetim Kurulu Başkan Vekili İrfan Aşçıoğlu ile Aşçıoğlu İnşaat’ın hikayesini, yatırımlarını ve yeni projesi Selenium Park’ı konuştuk. Sorularımızı içtenlikle yanıtlayan İrfan Aşçıoğlu, Selenium markasını sadece Türkiye’de değil, dünyada bilinen bir marka haline getirmenin önemini bizlerle paylaştı.

İrfan Bey kendinizden biraz bahseder misiniz?

1982 yılında, Karadenizli bir ailenin ilk çocuğu olarak İstanbul’da dünyaya geldim. Evliyim ve iki çocuğum var. Karadenizli bir aileden olmanın özellikle iş hayatıma katkısı çok büyük oldu diyebilirim çünkü aile kültürümüz gereği, küçük yaşlarda çalışmaya başladık. 5-6 yaşlarından itibaren hafta sonları babamla beraber şantiyelerimize giderdik. Bu yüzden çok küçük yaşlardan bu yana işimizin içinde ve başındayız. İlk, orta ve lise eğitim dönemimi Yıldız Koleji’nde tamamladım. Bir dönem New York’ta hazırlık okudum ardından Yeditepe Üniversitesi Görsel İletişim Bölümü’nden mezun oldum. Şirketimiz bu yıl 55. yılını kutluyor ve Türkiye’deki en köklü markalardan olan Aşçıoğlu’nda Yönetim Kurulu Başkan Vekili olarak görevimi sürdürüyorum. Aynı zamanda İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER)’de Yönetim Kurulu Üyesi olarak yer alıyorum.

Bugüne kadar kaç proje bitirdiniz?

Projelerimizin ilkini 1967’de İstanbul Mecidiyeköy’de inşa ettik. Ardından Tarabya , Levent, Nişantaşı, Fulya, Ulus, Bebek gibi İstanbul’un önemli lokasyonlarında çok sayıda projeyi şehrimize kazandırdık. 2002 yılı itibariyle, yarattığımız Selenium markası adı altında 10 proje geliştirdik. Bunlardan biri, 2016’da Türkiye’nin gayrimenkul sektöründeki ilk marka ihracatını yaptığımız ve bu nedenle bizim için ayrı bir gurur kaynağı olan Midtown By Deyaar isimli Selenium Dubai projemiz. Aşçıoğlu olarak, proje geliştirdiğimiz bölgelerde, farkımızı hissettirecek yaşam alanlarına imza atmayı amaçlıyoruz. Son olarak, Ataköy’de gerçekleştirdiğimiz 3 proje ile birlikte 1.100 adet bağımsız bölümün teslimini yaptık. Bu yıl, gayrimenkul sektöründe 55.yılımızı kutlarken Zeytinburnu Kazlıçeşme’de çok özel bir konumda, tarihi kara sur manzaralı Selenium Park adıyla yepyeni bir proje hayata geçiriyoruz. 2023 Ağustos ayında teslimlerini gerçekleştireceğimiz projemizde ön satış döneminde %55 satış başarısına ulaştık.

Hayalinizdeki en büyük hedef nedir?

Bizim iş hayatındaki hayalimiz aynı zamanda odaklandığımız bir hedefimiz. Hedefimiz, daha önce Dubai ile global pazara açılım yaptığımız Selenium markasını sadece Türkiye’de değil, dünyada bilinen bir marka haline getirmek. Bu hedef doğrultusunda özellikle yine marka ihracatı ve doğrudan yatırım iş modelleri üzerinde çalışıyoruz.

Proje geliştirirken en çok önem verdiğiniz unsur nedir?

Aşçıoğlu marka konumlandırmasına ve ürün segmentasyonuna uygun projeler geliştirmek öncelikli kriterimiz. Bu yüzden her bölge ve her arsa ile ilgilenmiyoruz. Proje geliştirirken tercihimizi her zaman merkezi lokasyonlardan yana kullanıyoruz. Bu yüzden lokasyon öncelikli kriterimiz diyebilirim. Daha sonrasında ise lokasyon içerisindeki arsa konumu oldukça önemli bir kriter. Daha sonra ise proje geliştireceğimiz bölgelerdeki beklenti ve ihtiyaçları anlayabilmek için dış kaynak kullanımlı pazar analizleri ve araştırmaları ile derinlemesine analiz ederek, bölgede fark oluşturacak projeler geliştirmek her zaman önceliğimiz. Bu yüzden de proje geliştirdiğimiz bölgelerde ikinci elde de her zaman projelerimiz fiyat performans anlamında rakiplerimizden bir adım önde. Son dönemde tabii pandemi ile birlikte yaşama ve çalışma şeklimiz değişikliğe uğradı. Bu bilinçle hem üretim tarafında ve hem de satış tarafında özel önlemler ve stratejilerle yolumuza devam etmekteyiz. Ürün geliştirirken özellikle pandemi sonrası değeri daha da artan balkon, teras ve bahçeler gibi farklı kriterleri değerlendirmekte, projelerimizde yeşil alanlara daha fazla yer vermek amacındayız. Pandemi öncesinde de bir projemiz dışında tüm projelerimizde balkon, teras veya bahçeli daire seçenekleri bunulmaktaydı ancak şimdi değeri çok daha fazla anlaşıldı. Örneğin Selenium Park projemizde her dairenin ya balkonu ya geniş terası ya da geniş bahçesi bulunmakta, ayrıca proje alanının %65’ini peyzaj alanı olarak değerlendirmekteyiz. Bunların yanı sıra Aşçıoğlu olarak, tüm projelerimizde malzeme seçim aşamasından uygulama aşamasına kadar tüm süreçlerde doğaya en az zarar verecek malzemeler kullanmaktayız. Aynı şekilde tedarik sürecinde de doğaya en az karbon ayak izi bırakmaya özen göstermekteyiz. Gelecek nesillere yaşanabilir bir dünya bırakmak için sadece kamunun değil özel sektörün ve tüm bireylerin hassasiyetine ihtiyacımız var. Ayrıca ülkemizde üretilen kaliteli ve yerli malzemelerin öncelikli tercihi konusunda da özen göstermekte; nakliye mesafelerinin azaltılması amacı ile karbon ayak izini de aynı şekilde azaltarak çevreye saygılı bir yol izlemekteyiz.

Yabancıların ülkemize ilgisini nasıl buluyorsunuz?

Ülkemizde turizm ve yatırım fırsatları açısında cennet gibi ancak hak ettiği değerden hala çok uzak. Artan bir talep var ve bu memnun edici ancak daha yapacak çok iş var. Özellikle artan döviz kurları ile birlikte Türkiye yabancılar için artık daha da uygun bir pazar. Turizm, ihracat ve gayrimenkul gibi sektörlerde yüksek döviz kuru, alıcı tarafında ciddi fırsatları içerisinde bulunduruyor, bu sektörler onlar için doğal olarak çok cazip. Ancak şu durumu da dile getirmeliyiz; yabancılar karlarını da döviz cinsinden hesaplar. Bu yüzden döviz yukarı yönlü olursa, yabancıların kar beklentisi de olmayacak veya düşük olacak ve alıma geçmeyeceklerdir. Kurların stabil olması öngörülebilirlik ve yabancıya satış için de çok önemli diye düşünüyorum. 2021 yılını da gayrimenkul sektöründe yabancıya satış adedi 58.576 adet ile yeni bir rekora imza attı ancak toplam satış içerisindeki payına baktığımızda %4 seviyesinde. Her köşesi farklı bir cennet gibi olan ülkemizde bu oranı daha da yukarı çekmemek ve ülkemize ciddi bir döviz akışı sağlamamak için hiçbir nedenimiz yok ancak gelişmemiz için alınabilecek aksiyonlar var. Sektör olarak 2022 yabancıya satış hedefimiz ise 70.000 adedi yakalamak. Aşçıoğlu özelinde baktığımızda Ataköy’deki 3 farklı projemize yabancı ilgisi yoğun oldu. Bizim sektörden farklı olarak 55 yıllık deneyim ile geçmişten gelen çok önemli bir yerli datamız var. Her satışa açtığımız projede müşterilerimizin yeni projelerimize olan ilgisi bizi memnun ediyor. Avrupa Yakasındaki bazı markalı olarak nitelendirebileceğimiz projelerde yabancıya satış oranı %70 ‘e kadar çıkabiliyor. Bizim çok yüksek oranda yabancıya satmak, sadece onların isteklerine göre ürün geliştirmek gibi bir hedefimiz yok. Aksine, biz yerli insanlarımızın ihtiyaç ve beklentilerine göre projeleri tasarlayan, onları önceliklendiren ve öncelikle onların Selenium Yaşam standartlarına ulaşmasını sağlamaya çalışan bir markayız.

Konutta geleceği nasıl görüyorsunuz?

Özellikle Türkiye’de gayrimenkul ve özellikle konut; trendi azalmayacak bir yatırım enstrümanı ve mülkiyet hakkından dolayı en önemli güvenli liman. Müşteri değişebilir, şirketler değişebilir, iş yapış şekilleri ve modelleri değişebilir, her şey değişebilir ve değişmelidir ancak konutun bu özelliği değişmez. Barınma ihtiyacı dışında, çok önemli bir yatırım enstrümanı olma özelliği her zaman var. Geçtiğimiz yıl da bu özelliğini tekrar kanıtladı. En önemlisi ise nüfus artışı, evlilik/boşanma sayıları gibi çok temel kriterlere baktığınızda bile konuta sadece barınma olarak bile çok büyük bir sabit talep olmak zorunda olduğunu göreceksiniz. Maliyet dışında, arz ve talep arasında uyumsuzluk da devreye girdiğinden fiyatlarda ciddi yukarı yönlü gidiş beklentisi var. Arz olarak 2018’den beri ürettiğimiz projelerde %60-70 seviyelerinde bir gerileme mevcut. Şu an talebi karşılayacak sayıda proje üretilmiyor hatta markalı konut arzı çok düşük seviyelerde. İstanbul gibi bir metropolde, merkezi lokasyonda proje üretmek şu an için çok zor. İyi bir lokasyon ve iyi bir proje ile marka gücü birleştiğinde aslında talep çok yüksek. Kurlar stabil hale geldiğinde müşteri de geliştirici de önünü daha rahat görecek ve yatırım anlamında tercihini daha rahat yapacaktır. Faizlerin de orta/uzun vade de düşmesi ile birlikte bu yıl, satış anlamında geçen yıldan da daha güzel geçebilir.

Aşçıoğlu İnşaat bugün neler yapıyor. Ne kadarlık proje yürütüyor?

Arazi geliştirme ve projelendirme çalışmalarının ardından ön satışını duyurduğumuz Selenium Park ile 2022 yılına başladık. Yıl içerisinde Selenium Park’ın inşasına ve iletişim çalışmalarına odaklanacağız. Ağustos 2023’te teslim edeceğimiz Selenium Park’ı yaklaşık 1 milyar TL yatırımla duyurmanın ve çok kısa sürede de %55 seviyesinde bir satış başarısı yakalamış olmanın memnuniyetini yaşamaktayız. 2022 yılında Ataköy bölgesindeki geliştirdiğimiz 3 projedeki ticari gayrimenkullerin satış ve kiralaması devam ederken, Selenium Park projemizin de satışları devam edecek. Bunlara ek olarak İstanbul ve şehir dışında yeni proje anlaşmalarını da kamuoyuna duyurmayı hedeflemekteyiz.

İnşaat ve gayrimenkul sektöründe döviz kurunun artması sizi nasıl etkiledi?

Tabii inşaat maliyetlerini etkileyen unsurların başında döviz kurlarındaki dalgalanma geliyor. Direkt maliyetler ve indirekt maliyetler olarak düşündüğümüzde, dalgalı kurlarda özellikle indirekt maliyetleri hesaplamak imkânsız hale gelebiliyor. Sadece kur kaynaklı maliyetler artmıyor, dünyadaki üretim ve lojistik sorunlarından dolayı maliyet kalemleri hem döviz bazında hem de artan kur kaynaklı TL bazında katlanarak artıyor. Bu durum çok uzun bir süre biz geliştiricilerin karlarından giderek fiyata yansıtılmadı ancak böyle bir artışı kaldırabilecek bir karlılık şu an için yok. Bu yüzden bundan sonra direkt satış fiyatlarına yansıyacak. İkinci elde de birinci elde de eskisi kadar uygun maliyetli konut satın almak maalesef mümkün olmayacak. Türkiye’de artık, lokasyon neresi olursa olsun uygun fiyatlı gayrimenkul projeleri geliştirebilmek mümkün değil. Bu anlamda tabii yeni projeler geliştirmek anlamında çok istekliyiz ancak proje geliştirmek için hammaddemiz olan imara açık arsaya ulaşım şansı da her gün daha da azalmakta.

Mimarisi ve tasarımı ile bölgede örnek olarak gösterilecek olan Selenium Park projesinden bahseder misiniz?

Zeytinburnu’na ilişkin olarak farklılaşma stratejimizi oluştururken yatay mimari konsept ve aile yaşamına uygun ürün karması ile birlikte kültürümüzün en güzel ve en dostane geleneklerinden biri olan komşuluk ilişkisinin en üst seviyede yaşanacağı bir proje hayal ettik. Konumundan aldığı değerli mirası, modern bir tasarım anlayışıyla buluşturan Selenium Park’ı “Tarihin huzurunda derin bir nefes” sloganıyla hayata geçirdik. Bulunduğu bölgede benzersiz yatay mimari konsepti ile öne çıkan projemiz tamamen aile yaşamına göre tasarlandı 2+1’den 5,5+1 bahçe dublekse kadar farklı seçeneklere sahip. Selenium Park’ta 112 m2’den 352 m2’ye kadar farklı büyüklüklerdeki daireler ile 63 m2 ile 182 m2 arasında değişen alanlarla teras ve bahçe seçenekleri sunan toplam 195 birim yer alıyor. Şehrin gerçek merkezinde, çok özel bir lokasyon ve arazide villa konforunda bahçeli ev keyfi sunan Selenium Park’ta bahçeli ev seçenekleri 3+1’den 5,5+1 büyüklüğe kadar uzanıyor. Araç erişimine tamamen kapalı peyzaj mimarisi ile tasarlanan Selenium Park’ta, gün ışığı alan kapalı havuz, özel sinema odası, fitness, sauna, buhar odası, Türk hamamı, masaj odası, kapalı çocuk oyun odası, açık çocuk oyun alanı, yürüyüş ve koşu parkurları gibi geniş sosyal alanlar yer alıyor. Tarihi kara surları manzarası dışında, 32 dönüm büyüklüğünde, içerisinde çocuk oyun parkları, yürüyüş/bisiklet yolları, sosyal tesisler ve geniş yeşil alanı bulunan Belgradkapı Parkı Park’ına komşu olarak yükselecek olan Selenium Park’ın yürüme mesafesinde özel üniversiteler, köklü hastaneler, eğitim kurumları, alışveriş merkezleri ve sosyal tesisler bulunuyor. Aşçıoğlu olarak, Selenium Park sakinlerine dakikalar içerisinde şehrin tüm olanaklarına kolayca ulaşılabilecek konumu ile sakinlerine fiziken değil, zihnen uzaklaşılabilen bir yaşam sunuyoruz.

Konutta durgunluk var söylentilerine Selenium Park projesine 1 milyarlık yatırımla cevap vermiş oldunuz bu konudan biraz bahseder misiniz?

İki yıl önce ülkemizde konut stoklarının nasıl eriyeceği konuşuluyordu. Hatta arzda ve fiyatta balon söylentileri her mecrada tartışılıyordu. Ne kadar hızlı bir şekilde eridiğini herkes gördü. Konuta yatırım değişen ve gelişen teknoloji ile birlikte talepler ortaya çıkan yeni yatırım enstrümanlarına yönlenmişti. Ancak özellikle pandemi sürecinde konuta olan talep çok ciddi seviyede artış gösterdi. Gayrimenkulün yatırımcısına orta ve uzun vadede her zaman kazandıracağının insanlar farkında, fiyatların yukarı yönlü olacağını bilenler tekrar döviz ve altındaki elde ettiği karları realize ederek gayrimenkule dönüyor. Bu çok doğru bir karar. Diğer yatırım enstrümanlarında iyi kar elde edenler, fiyatının çok daha fazla artacağını öngördüğü gayrimenkule yatırarak çok sağlıklı bir yatırım kararı veriyorlar. Ben konut talebinin azalacağını hiçbir zaman düşünmedim, hatta şu anda markalı konut olarak talebe proje yetiştiremiyoruz. Bahsettiğim gibi ön satış aşamasında olduğumuz Selenium Park projemiz çok kısa sürede %55’nin üzerinde bir satış başarısına ulaştı. O bölgede böyle bir ihtiyaç olduğunu öngörmüştük, düşündüğümüz gibi de oldu. Az olan her zaman değerlidir. Bizim sektörümüzde talep çok ancak şu an için arz çok sınırlı. Arsa geliştirme kapasitesi de belli. Talebin bu kadar yoğun ancak arzın son derece kısıtlı olduğu bir sektörde, satış hızının ve fiyatlarının yönü mutlaka yukarı yönlü olacaktır.